▲ 星河系超大黑洞：东说念主马座A

在通盘这个词深圳房地产阛阓

巨匠们未尝识别

以至无东说念主说起的坑

才是简直的千万级大坑

金茂府 北房率 35% 遭非议

北向房蜂涌，仍然无东说念主辨识？

2020年12月，凤凰树《深圳金茂府是怎样碰到滑铁卢的？》，揭示中国金茂首入深圳面容龙华金茂府，水土不屈地联想出向心围合的高级住区，出现深圳前所未有的千万级北向房豪宅，碰到深圳阛阓毁灭。

业内所指的户型天然朝向，以主卧室的朝向为准：主卧向南（正南、东南、西南），为“南向房”；主卧朝北（正北、东北、西北），为“北向房”。

▲ 图1 南曙光光房，国东说念主对理思东说念主居的向往

为判断北向房在通盘这个词面容中的所占比例，本文建议“南房率”“北房率”的想法。

为便于简化贪图，在面容总平面图的方法层户数中，南向房数占比为“南房率”，北向房数占比为“北房率”。贪图公式如下：

南房率= 南向户数/方法层总户数（%）

北房率= 北向户数/方法层总户数（%）

如不出现正东向房、正西向房时，南房率 + 北房率 = 100（%）

注：南房率和北房率，不是面容南向房和北向房的面积比，也不是通盘户数的户数比。

案例（1）龙华区上塘的龙华金茂府，南房率 65%，北房率 35%。

▲ 图2 龙华金茂府南房率 65%，北房率 35%

而今的深圳楼市，往往会冒出北房率 40%、50%，以至 70%的住宅面容，阛阓却熟视无睹。笔者不得不再次向业界和阛阓敲响警钟。

本文主要针对深圳新址阛阓的买房暗坑，不针对具体面容；文中对未开盘面容匿去案名。

城中村捏手楼

旧农房 三大特征

城中村农民房，是深圳私有的传统住宅建筑。城中村房钱便宜，是多量深漂族来到深圳落脚的第一站，亦然深圳底层住户立足立命的居住步地。

捏手楼，苛虐滋长的旧农房

深圳城中村，是昔日深圳的农民，转为城市住户后，原村庄演变成的住户区。由于外来侨民居住需求的爆发，村民在我方的屋基地上尽量往高盖楼，并分隔成独门独户的单元出租营利。

屋基地原经兴修 3层 240㎡的低层住宅，楼间距有限；改建成多层或小高层住宅后，楼间距严重不及，形成深圳城中村惯见的捏手楼。

▲ 图3 深圳城中村的捏手楼

深圳 旧农房 特征

深圳城中村的农民房建筑，不错称其为“旧农房”，具有如下三个特征：

（1）矩形楼型。屋基地为正方形或长方形，旧农房建筑满铺成矩形楼型。

（2）岂论朝向。旧农房的每层住房岂论朝向，每户的厨卫孤独。

（3）阴暗公区。因建筑临空面都交代了出租房，旧农房公区的电梯厅、楼梯，有的北向采光弱，有的则成黑梯厅或黑楼梯。

▲ 图4 深圳一景：城中村农民房

贵阳“花果园”

中国第一代新农房

中国第一神盘

贵阳市花果园是寰宇最大的棚户区立异面容，堪称亚洲第一大盘。面容总占大地积 4.6平素公里，总拆迁户数 2万余户，拆迁面积 400余万㎡。

花果园面容总投资超 900亿元，总建筑面积 2200万㎡（谋划 1830万㎡），容积率 6.8，其中：住宅 1230万㎡，办公楼 200万㎡，交易 200万㎡，公寓及公建 200万㎡。

花果园共有 220余栋楼宇。地标建筑为贵州省第一高楼334米花果园双子塔，贵阳最大购物中心 12.6万㎡花果园购物中心等 2个购物中心，以及 3所中学，5所小学，6个主题公园。

▲ 图5 花果园白宫和花果园双子塔

贵阳花果园也曾衔接5年夺得寰宇单盘销冠，被业界称为“中国第一神盘”。2020年统计，花果园入住东说念主口达 14.67万户，测度 45万余东说念主，常住东说念主口约占贵阳市的 1/8；入驻企业、商户超 2万余家，日均东说念主流量 100万东说念主次。

▲ 图6 贵阳花果园密集的新式农民房

超高容积率，高密度超高层

花果园的高容积率，庞大的建筑体量，37-44层超高层住宅建筑林立，3梯9户领有 18万套住宅，楼间距特出狭小。花果园的建筑密度寰宇有数，以至全球有数，活脱脱的一座当代城中村，被业界戏称为“中国第一代新式农民房”，简称“新农房”。

这些超高层住宅不竭寄托之后，出现了居住上的万般未便、险阻班说念路拥挤严重等征象。

▲ 图7 建筑密集和交通拥挤，是花果园的两大恶梦

深圳“三高”面容中

自满中国第二代新农房

岭南深圳，东说念主居小心正南向

好多朔方东说念主以为，深圳地处华南，长夏无冬，住宅不错像成都、贵阳、昆明等城市那样不顾及户型的朝向。

实则否则，深圳的北向房，冬天无阳光且冰寒，夏令有阳光却更糟。 正如有东说念主说，住在深圳怕的不是西晒，而是朝北的阴湿。

因此，熟习深圳腹地风光的腹地村民，在挑选屋子的时辰，都会条款住房必须正南向。举例：华润城的大冲村回迁房，指定为正南向房；而销售的商品房，却是西南向或东南向的住宅。

▲ 图8 深圳腹地村民的居住朝向选择：正南向房

“南北通透”一直是深圳楼市珍摄的理思户型。由此可见，要是不是大型天然景不雅现时，住宅南向第一。首选正南向，次选东南向，后选西南向。

深圳不消像朔方城市的住区楼栋，南北朝向地排排坐；但深圳住宅的围合式小区，均为南向围合。

▲ 图9 深圳住宅小区均为南向围合

旧时港式楼型，南向户型最好

上个世纪 90年代，深圳房地产阛阓率先的 3梯8户港式楼型，岂论朝向，目下已被阛阓淘汰。但即即是其时，南向户型面积最大，单价最高，为总价最高的户型，阛阓仍然觉得南向户型最好。

▲ 图10 畴昔深圳的港式楼型，南向户型总价最高

如上图所示，尽管港式楼型 3梯8户，关联词其电梯厅、寰球走廊、消防楼梯均可通仪态光。

商品房最大卖点：户户南向

“户户南向”一直以来是深圳项指标卖点。深圳传统经典的T4 品字楼型，保证了通盘户型南向。

▲ 图11 深圳T4 品字楼型保证户户南向

T4 品字楼型的电梯厅、寰球走廊、消防楼梯都不错通仪态光。

户型最好卖点：N开间南向

台湾楼盘最大卖点之一，是“南向面宽**米”。“四开间三卧室朝南”亦然深圳南向户型的亮点之一。

深圳的T6 蝶式楼型，比年被中海地产奉为经典传承的T6 蝶式楼型，如今在深圳超高层住宅中风头日盛。

下图的T6 蝶式楼型，6户都是南向房；南侧 4套户型，均为“3开间南向”。

▲ 图12 深圳蝶式楼型提供了 4套“3开间南向”户型

T6 蝶式楼型的电梯厅、寰球走廊、消防楼梯都不错通仪态光。

关联词也有例外，案例（2）宝安区尖岗山的万科畴昔之光目，T6 蝶式楼型的北面 2套 80㎡ A户型 3房2卫，被联想成北向户型，致使项指标南房率 74%，北房率 26%。

▲ 图13 宝安将售某项指标T6 蝶式楼型，也有北向房

总而言之，深圳传统的经典楼型，以南向户型为佳， 首页-盈平慧坚果有限公司同期电梯厅、寰球走廊和消防楼梯均可采光， 青铜峡市恩同壁纸有限公司居住体验颇为温柔。

高容积率，平鑫炭素有限公司超高层越建越高

在中国，以至全球，惟有香港的建成区密度逾越深圳。深圳是中国内地城市容积率最高、建筑最高的城市。

深圳地皮受限，城市更新资本推高了建筑密度和建筑高度。深圳的住宅区，从率先的容积率 2.8-4.5，发展到城市更新的容积率 5-6，到今天的容积率 10-14。如：岗厦容积率 6.4，大冲 7.7，黄贝岭 10.0，白石洲 11.4，湖贝 11.8，蔡屋围 13.8。如今深圳的土拍地块，容积率也高达 5-6。

深圳住宅建筑仍是干与超高层时期，高密度、高容积率、超高层建筑的“三高”面容漫山遍野。

▲ 图14 深圳高容积率住宅面容统计表

深圳的住宅楼层从高度100米的 32-33层，到高度150米的 44-47层。目下深圳最高住宅建筑是加福凡尔登府邸的 239米 67层；不远的将来，华润畴昔城将高达 68层，绿景白石洲璟庭将高达 74层。

三高项指标住宅小区，其户型、朝向、采光、透风、楼间距、垂直交通、车位配比、寰球配套、说念路交通等，距宜居性相去渐远。

▲ 图15 高容积率，致使深圳出现和城里的屏风式建筑

跟着深圳住宅容积率的日益提高，深圳超高层住宅建筑日益加多，在住宅建筑越来越高的同期，传统楼型也在变异，T4 演变成 T5 楼型，T6 演变成T7、T8 楼型，以至还出现了T10 楼型。

T5 楼型，难保户户南向

深圳在T4 Y字楼型基础上，延申出T5 楼型，却难以保证通盘户型的南向。

▲ 图16 深圳T5 Y字楼型，无法已毕通盘户型南向

案例（3）龙华区白石龙的龙光玖龙玺多为T5 楼型，南房率 62%，北房率 38%。

▲ 图17 龙光玖龙玺T5 楼型，约四成户型为北向房

T5 Y字楼型的电梯厅与消防楼梯，要是联想允洽，仍然不错通仪态光。

T8 十字楼型，出现北向房

案例（4）从T4 十字楼型，延申出的龙岗区坪地的桑泰龙樾T8 十字楼型，9栋 29-30层住宅，南房率 74%，北房率 26%。

▲ 图18 龙岗区桑泰龙樾T8 楼型，约三成户型为北向房

T7、T8 十字楼型的电梯厅与消防楼梯，一般不错通仪态光。

新农房特征之一

写字楼式矩形楼

如前所述，深圳城中村的农民房（旧农房）具有三个特征：1、矩形楼型；2、岂论朝向；3、阴暗公区。

深圳的住宅建筑品性，剖析比贵阳花果园高，尤其比年的铝板外墙，更具有当代建筑的外墙守密，以及当代建筑的消防、给排水、通信、智能要领。

深圳比年出现的矩形住宅楼型，不如深圳传统的经典楼型通透，而更相似于写字楼。且具有旧农房调换的三个特征。其方法层平面呈方形或长方形，出现朝向正相背的户型，亦可将其称为“中国第二代新式农民房”（新农房）。

▲ 图19 深圳出现相似写字楼的矩形住宅楼型

高容积率，导致矩形楼型

在深圳前 36年房地产历史上，住宅建筑一直莫得出现类同写字楼的矩形楼型。直到 2016年的海上世界双玺三期时光说念。

2015年海上世界双玺二期 51层“海之门”双子塔，其矩形楼型的北向启齿，改善了电梯厅的天然采光。

案例（5）海上世界三期时光说念的 4栋塔楼（ 31-37层）之中的 3栋，是深圳第一次出现的矩形楼型住宅。

海上世界二期、三期的高层住宅，南房率 60%，汽车北房率 40%。

▲ 图20 双玺接受矩形楼型，四成户型为北向房

二期海之门和三期 W公馆，因北向开槽，电梯厅不错采光。而三期时光说念的 1栋、2栋、3栋，电梯厅和消防楼梯不可采光。

3栋的C户型，205㎡ 4房户型朝向西北，以至出现了黑房和黑卫。

▲ 21 时光说念 3栋的电梯厅和楼梯不可采光

润玺矩形楼型，超高层尝试

深圳南山区最大城市更新面容华润城，从润府一期的容积率 4.4，到润玺二期的容积率 8.5，资格了深圳住区容积率不断普及的发展经由。

▲ 图22 华润城各期面容统计表

案例（6）华润城润府一期除了 6号楼十字楼型（T8)以外，2号品字楼型（T4）和其外的蝶式楼型（T6），保证了通盘户型的东南向和西南向。华润城润府一期的南房率 91%，北房率 9%。

▲ 图23 华润城润府一期，以南向户型为主

华润城润府二期、三期的十字楼型（T4），也保证了户型的东南向和西南向。

▲ 图24 华润城总平面图

而在华润城四、五期的华润城润玺一期和润玺二期，尝试接受矩形楼型。案例（7）润玺二期的户型出现了三成北向房（大沙河及高尔夫景不雅），南房率 67%，北房率 33%。

▲ 图25 华润城润玺二期，北向房占三成

润玺二期的T6 矩形楼型，5梯6户三个朝向，东北向和西南向户型朝向恰好相背，自满出矩形楼型的朝向特征。

▲ 图26 润玺T6 矩形楼型，小心了公区采光

润玺二期的T6 矩形楼型的电梯厅、消防楼梯，都存眷到了公区的通仪态光。

值得一提的是，华润集团在接获销售响应之后，在湖贝城市更新面容华润畴昔城中，仍是毁灭了矩形楼型，改回华润城润府一期的T6 蝶式楼型。

▲ 图27 深圳超高层的矩形楼型

有东说念主说，矩形楼型是与国外高层住宅建筑接轨。一个终止忽略的征象是，东说念主居民俗是地域性的，亚洲国度的住宅建筑珍贵南向性，亚洲东说念主在泰西买房，照样选择南向房；在澳洲则选北向房。

▲ 图28 深圳超高层围合，不仅对视严重，何况影响日照

如今，在深圳密集的超高层住区中，往往出现的北向住宅，难说念都能满足日照时长？

新农房特征之二

朝向最差的北向房

深圳矩形住宅楼型的出现，在建筑不可正南北布局时，无可幸免地会出现更多的北向房。

北房率 29%：中海六合珑宸

案例（8）龙岗区宝龙的中海六合珑宸容积率 5.3，一改中海传统的T6 蝶式楼型，初次面市矩型T7 楼型，初次出现北向户型，南房率 71%，北房率 29%。

▲ 图29 龙岗中海六合珑宸，北向房占三成

北房率 36%：华裔城和城里

案例（9）：坪山区华裔城和城里清一色的矩形楼型，南房率 64%，北房率 36%。

▲ 图30 坪山区华裔城和城里，北向房近四成

北房率 42%：万科臻湾悦

案例（10）：深圳高容积率的面容，巧合顾及不上户型朝向，但最新较低容积率的面容，也在跟风矩形楼型。

行将开盘的南山区前海妈湾万科臻湾悦面容容积率 3.75，尽然也出现了北向房，南房率 58%，北房率 42%。

▲ 图31 南山前海将售某面容，北向房占四成

项指标电梯厅不错采光，但消防楼梯不可采光。

北房率 56%：富通九曜公馆

案例（11）：福田区新洲的富通九曜公馆，1栋二单元住宅，1栋三单元公寓，北向深圳高尔夫俱乐部球场，北向房数逾越了南向房数：南房率 44%，北房率 56%。

▲ 图32 福田区富通九曜公馆，北向房数逾越南向房

福田区富通九曜公馆的矩形楼型的电梯厅、消防楼梯，均不可通仪态光。

北房率 57%：南山悦时光

案例（12）：龙岗区宝龙片区将售的南山悦时光，清一色的极小 3房户型颇出彩，要是接受 2梯6户的蝶式户型，充足不错保证户户南向。但却由于楼型选择，南房率 33%，北房率 57%。

▲ 图33 龙岗宝龙将售某面容，北向房数逾越南向房数

北房率 70%：深国外栖湾里

案例（13）：南山区前海妈湾的深国外栖湾里，其开盘险些日光。面容容积率仅 2.56，本是一个特出理思的低密度社区，却未顾及户型朝向，南房率 30%，北房率 70%，创出深圳有史以来北房率最高占比面容。

▲ 图34 南山前海的栖湾里，北向房七成创记载

栖湾里的北向房数，大大逾越了南向房，为深圳史上所荒野：西北朝向 8条腿，东北朝向（包括楼王）6条腿，而东南朝向仅为 6条腿。

总价 2749-2937万楼王户型 262㎡4房，竟然都是北向房，在深圳是破天荒的北向顶豪户型。其电梯厅均为黑梯厅，消防楼梯或能盘曲采光。

▲ 图35 南曙光光房一直是国东说念主的理思东说念主居

新农房特征之三

黑梯厅、黑楼梯

矩形楼型的出现，使得深圳住宅建筑一直以来约略天然采光的电梯厅，大多成了“黑梯厅”，消防楼梯也连带成了“黑楼梯”。

富通九曜公馆：黑梯厅

案例（11）福田区新洲的富通九曜公馆，电梯厅莫得天然光，只可通过灯光照明。

▲ 图36 富通九曜公馆的黑梯厅，只可靠灯光采光

富通上舍：黑梯厅、黑楼梯

案例（14）：福田区新洲的富通上舍，独栋塔楼，2梯4户。由于矩形楼型禁闭太死，电梯厅和消防楼梯无法天然采光，不得不依赖灯光照明。

▲ 图37 富通上舍的黑梯厅与黑过说念

东海富汇豪庭：黑梯厅、黑楼梯

案例（15）：罗湖区仙湖的东海富汇豪庭，均为矩形建筑，电梯厅也基本是黑梯厅，其消防楼梯亦然黑楼梯。

▲ 图38 罗湖仙湖东海富汇豪庭的黑梯厅

京基智农山海公馆：黑梯厅、黑楼梯

案例（16）：宝安区西乡的京基智农山海公馆，容积率高达 9.64，却莫得谋划超高层建筑，强排 4栋 30-31层高层建筑，A座 3梯11户，B座 3梯8户，其建筑密度极大，致使A座电梯厅和消防楼梯无法已毕天然采光。

▲ 图39 宝安区京基智农山海公馆的黑梯厅

深国外栖湾里：梯厅不采光

在案例（13）中的前海妈湾的深国外栖湾里的通盘楼栋，户型欠亨透，梯厅均无法采光，消防楼梯充其量为弱采光。下图为面容 1栋2单元，矩形楼型形成梯厅不采光。

▲ 图40 南山区前海妈湾的栖湾里 1栋2单元 黑梯厅

T8 港式楼型：梯厅、楼梯均可采光

深圳房地产率先的港式T8 楼型，尽管户型有四个朝向，率先的客厅如故钻石厅（下图中），关联词其电梯厅、寰球走说念、消防楼梯均能天然采光。岂论是温柔度，如故节能，T8港式楼型比新农房在公区联想上更为合理。

▲ 图41 30年前的T8港式楼型，莫得黑房，黑梯厅

香港高密度住宅：梯厅采光

曾有巨匠说过：香港住宅建筑的今天，就是深圳的未来。

跟着深圳住宅建筑的容积率日益增高，住宅建筑也日益增高，正在慢慢从 150米 44-47层超高层建筑，迈向 200米 60层傍边的超高层建筑，正在向香港超高层住宅建筑看都。

关联词从下图所见，在香港密集的住宅楼型中，仍然小心电梯厅的天然采光。

▲ 图42 香港高密小户型，仍然正经梯厅采光

矩形楼型，亦可科罚梯厅采光

前海妈湾的某面容，其矩形楼型诚然莫得科罚消防楼梯的天然采光，关联词其电梯厅如故已毕了天然弱采光。

▲ 图43 前海某项指标电梯厅不错采光

遁入新农房大坑

看户型前，先看楼型

尽管如今深圳超高层当代住宅建筑守密以铝板外墙，并配以豪华样板房指点客户，而有告诫的改善性住房或豪宅买家，如故约略识别自欺欺人的新农房。

咱们从头农房与旧农房具有调换的三个特征，不错言不虚发地给予遁入。

一看楼型：矩形楼型要小心

楼型决定了户型的朝向、电梯厅和消防楼梯是否采光，即居住及进出的温柔性。

要是是传统的经典楼型(T4、T6），可对其经典的南向户型宽解；

而一个项指标T5 以上楼型越多，户型朝向的均好性差；要是出现矩形楼型，则要看清所选户型是否南向。

关于高容积率的超高层矩形楼型，又竖立了他乡样板房的面容，则更要引起高度警惕。

▲ 图44 矩形楼型要分外小心

二看总图：户型朝向辨知晓

一般而言，房地产面容都有户型图，有的还提供总平图（户型落位图），从中迷惑指北针，不错折柳户型的简直朝向（主卧朝向）。

还不错通过销售现场的沙盘模子，迷惑指北针符号，看清所选户型的准确朝向，尤其幸免北向房。

▲ 图45 小区的总平图上，先看指北针，再看户型朝向

三看楼型图：梯厅、楼梯采光否？

在参谋户型图之前，先看楼型图。要是销售现场未公示楼型图，则要让销售员提供楼型图。

时常带有黑梯厅的面容，多会以他乡样板房来蒙混过关。

天然，要是有实体样板间，可趁机望望电梯厅的天然采光，千万别被黑梯厅中的灯光所劝诱。

▲ 图46 认真看沙盘，不错折柳户型朝向

请对号入座，勿张冠李戴

水能载舟，亦能覆舟。深圳高容积率面容要是忽视阛阓的南向房需求，一味建造新农房，阛阓或将让其搬砖砸脚。

新址或能懵得一时，让客户稀里迷糊地买进黑梯厅的北向房，将来在所见即所得的二手房转让时，将难见有接盘侠；该户型在二手阛阓中如故会遭到唾弃。

深圳的开导商应该像华润置地学习，实时纠错，选择正确的住宅楼型。不再因高容积率，而让矩形楼型、岂论朝向和阴暗公区的新农房愈演愈烈。

▲ 图47 深圳的民间自媒体，业已发现深圳的北向房征象

本文例举的 16个深圳住宅面容中，並非均为新农房。具体面容可参照新农房三个特征对号入座，切勿张冠李戴。

南曙光光房，沐浴深圳东说念主民

比年来，深圳房地产惯常的“户户南向”，在三高面容眼前决然成为奢求。

在超高层住宅低使用率备受阛阓存眷之后，深圳住宅的北向房征象也应受到研究部门、开导商以及阛阓的珍贵。

希望本文例举的北向房，仅仅深圳有史以来最差朝向的住宅。希望岂论是豪宅，如故刚需房，深圳不再出现北向房，让心疼这个城市的东说念主们的居家，始终充满阳光。

▲ 图48 阳光灿烂的南曙光光房

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